报告精读 | 陕西房地产蓝皮书：陕西房地产业发展报告（2019）

近日，长安大学、陕西省房地产研究会及社会科学文献出版社共同发布了《陕西房地产蓝皮书：陕西房地产业发展报告（2019）》。

蓝皮书反映了2014~2018年五年来陕西房地产业发展的基本情况。从2014年到2018年的五年，陕西的房地产业大致可分为两个阶段：2014~2016年市场低迷，处于去库存阶段；2017~2018年这两年处于复苏、快速发展阶段。

01

稳预期是陕西房地产市场平稳健康发展的关键

2018年7月31日中央政治局会议提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。12月，住建部年度工作会议又提出“稳地价、稳房价、稳预期”。“稳预期”成为房地产市场平稳健康发展的关键词。

从陕西情况看，稳预期的任务仍然艰巨。西安等城市放开户籍政策引进人才将是一项长期举措，中心城市的城市价值不断提升，住房成本随新技术、新工艺和全装修标准的运用继续上升，热点城市和非限购区域购地热情不降反升，关中平原城市群建设加速推进，加之陕西商品房均价普遍低于周边省市，目前各市场主体普遍存在房价还会上涨的预期。中央“分类指导”的新政策对陕西各级政府“稳预期”的能力也是一个考验。

从以往地价上涨较快的实际看，陕西稳预期首先要“稳地价”，要创新土地供应模式，发挥土地出让的导向作用，改变“价高者得”的出让方式，推行“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”的土地出让方式，也可通过“限地价、竞配建”增加租赁房面积，稳定房价。西安市在住房、土地供给侧结构性改革方面的经验做法可作为借鉴。其次要“稳房价”，稳房价的关键是分流需求，特别是人口流入量大的热点城市和房价上涨压力较大的城市，要通过公租房和共有产权房满足“新市民”的住房需求；要坚持新建商品住宅价格报备制度和预售许可证审批制度，坚决打击投机型购房行为。西安市2019年实行“全装修新政”以后，要实行严格价格监管，防止出现借机涨价乱象。再次要坚持“因城施策”、“一城一策”和分类指导，强化各级政府、相关部门的主体责任，着眼长效机制，防止“松绑”后房价出现爆发式上涨。最后要加强全省房地产市场动态监测监管，力争把动态统计和监测监管从房屋销售环节向土地供应环节前移；加强统计、监测的系统性、完整性和实用性；加强对市场调研分析成果的管理和运用；重视发挥房地产研究机构专家队伍的作用，增强预测预判的前瞻性、针对性。

02

陕西热点地区土地和商品房需求仍将呈上升趋势，租赁市场需求亦将有所增加

蓝皮书指出，2019年陕西正处在“追赶超越”的关键时期，经济上将会继续加大投资稳增长的力度，加快高技术和战略性新兴产业发展步伐，保持出口高速增长势头，不断提升消费短板，充分发挥西安中心城市的辐射引领作用。省委、省政府落实“追赶超越”的决心和信心将进一步增强，2019年陕西经济增速仍将保持在8%左右。房地产调控方面，虽然2019年陕西部分热点城市仍存在房价上涨预期，但全省将继续果断落实中央一系列调控政策措施，坚决遏制房价过快上涨，继续整顿房地产市场秩序。尤其对西安市的限购、限贷、限价、限售措施短期不会放松。将持续推进房地产供给侧结构性改革，加快住房体制改革和加速租赁市场发展。

从市场供给层面看，将坚持多主体供应，多渠道保障。保障房用地将应保尽保，商品房用地将适度供应。房价上涨压力大的城市会增加土地出让面积，但仍会配建公共服务项目，共有产权房用地将有所增加。房地产开发投资仍将保持10%以上增幅，土地购置面积减少，商品房施工面积持续增长，新开工面积略有下降，竣工面积和待售面积增加。

从市场需求层面看，人口净流入的城市，开发商对土地的需求将有所增加或与上年持平。刚性商品住房需求和改善型需求将推动房价略有上涨。人口净流出或增长不明显的城市开发商拿地比较谨慎，购房需求将下降。非限购的热点地区土地和商品住房需求仍将呈上升趋势。租赁市场需求将有所增加。

价格层面，受需求增加和成本上升影响，商品房均价总体呈稳中有升态势。

从企业层面看，政府遏制房价上涨和融资难将使房企降低投资冲动。一是国家明确支持房企改变经营模式——从单一的开发销售向租购并举模式转变，支持房企兼并重组，提高集中度，房企将提前或扩大向租赁市场和域外行业布局。二是房价上涨压力较大的城市仍将有房企沿用规模化、高周转模式。三是随着品质住房时代到来以及新房的高端化和郊区化，房企对优质地块和重点项目的竞争将加剧，绿色建筑和精装修品质房占比趋高。

03

陕西省住房政策应向低收入家庭、年轻人倾斜

 2018年10月，蓝皮书课题组对年满18周岁的陕西省城镇居民住房满意度进行问卷调查，获得1863份有效调查问卷。调查结果显示，陕西省城镇居民对其住房基本满意，住房满意度平均值为3.35。

陕西省城镇居民住房满意度存在区域性差异。商洛市城镇居民住房满意度高于其他城市，为3.45，随后是安康市（3.43）。榆林市和咸阳市城镇居民住房满意度最低，分别为3.14和3.23。西安市城镇居民住房满意度为3.31，在陕西省排名第六。

（一）住房满意度的收入水平差异

收入水平高的城镇居民住房满意度高于收入水平较低的居民。家庭税后年收入26万元以上的居民的住房满意度最高，为4.08，比年收入21万~25万元的居民高出0.30，比年收入16万~20万元的居民高出0.56。年收入10万元以下的居民住房满意度最低，为2.92。年收入26万元以上的居民的住房满意度显著的高于年收入10万元以下的居民，高出1.06，约40%。

（二）住房满意度的年龄差异

随着年龄的增长，城镇居民住房满意度逐渐增高。18~30周岁的城镇居民平均住房满意度最低，为3.03。31~40周岁与41~50周岁居民住房满意度较为接近，分别为3.35与3.49。51~60周岁居民显著高于51周岁以下居民的住房满意度，为4.45。61岁及以上居民的住房满意度最高，为4.50。

（三）住房满意度的性别差异

不同性别的城镇居民住房满意度存在差异，但是差异并不显著。男性居民住房满意度为3.32，比女性居民住房满意度高0.07。

（四）住房所有权与住房满意度

调查数据显示拥有住房的城镇居民住房满意度平均值为3.53，比租赁住房的居民住房满意度显著地高0.47。拥有多套住房的居民住房满意度为4.52，显著高于只有一套住房的居民。

（五）对住房价格的满意程度

大多数城镇居民认为住房价格偏离了经济基础，在一定程度上存在泡沫，对住房价格的满意度较低，住房价格的平均满意度为2.02。认为住房价格非常高和较高的、对当前住房价格不满意人数分别为573人和792人，占所参与调查人数的比例为30.76%和42.51%。21.74%的居民对住房价格的满意度一般，只有4.99%的居民较满意和满意当前的住房价格。

陕西省城镇居民住房满意度在区域、收入水平、年龄、性别、住房权属等五个层面存在差异。在住房市场化改革之后，陕西省城镇居民住房条件得到了显著的改善。人均住房建筑面积逐年增长，住房自有率不断增高，户型不断优化，住房设施日趋完善，套均居住人口逐渐下降。城镇居民对住房比较满意，但区域间、不同收入水平间、不同年龄段间、不同性别间差异明显。住房政策应向提高低收入家庭住房满意度、年轻人住房满意度倾斜。

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精彩目录

Ⅰ　总报告
1　2017～2018年陕西房地产业发展报告　
Ⅱ　专题篇
2　2017～2018年国家土地政策对陕西房地产业的影响
3　2017～2018年国家金融调控政策对陕西房地产业的影响　
4　2017～2018年国家财税政策对陕西房地产业的影响　
5　2017～2018年陕西省保障性住房建设状况及发展对策　
6　2017～2018年陕西省住房租赁市场分析
7　2017～2018年陕西省房价研究
8　2017～2018年陕西物业管理发展现状、存在问题及对策　
9　2017～2018年陕西房地产企业发展现状及趋势研究　
10　陕西绿色建筑及其评价与标识的发展　
11　大西安楼宇经济发展研究　
12　陕西省城镇居民住房条件及住房满意度分析　
Ⅲ　区域篇
13　2017～2018年西安市房地产业发展报告　
14　2017～2018年咸阳市房地产业发展报告
15　2017～2018年渭南市房地产业发展报告　
16　2017～2018年铜川市房地产业发展报告　
17　2017～2018年宝鸡市房地产业发展报告　
18　2017～2018年杨凌示范区房地产业发展报告　
19　2017～2018年汉中市房地产业发展报告　

20　2017～2018年安康市房地产业发展报告　
21　2017～2018年商洛市房地产业发展报告　
22　2017～2018年延安市房地产业发展报告　
23　2017～2018年榆林市房地产业发展报告　

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